Аналитика

 Преимущества и недостатки инфраструктуры в поселках

 Москва

•         Транспорт – 3,5 млн автомобилей, рост за год – 18-20%

•         Экология – зеленых территорий 22% от нормативов

•         Инфраструктура – 82% москвичей ощущают ее недостаток

•         Качество жизни – перенаселение (мнение 98% москвичей)

Загород

•         К 2012 году количество поселков увеличится до 1000

•         83% загородной недвижимости приобретается для сезонного отдыха

•         17% - для постоянного проживания (исследования IndexBox Marketing & consulting, 2007) - чем выше доход, тем больше стремление к постоянной жизни за городом

 

    Определение коттеджного поселка от vseposelki.ru

    «Поселок называется коттеджным, если в нем имеются общий огораживающий забор, дороги, освещение, охрана и инфраструктура внутри коттеджного поселка»

 

 

Основные преимущества и недостатки инфраструктуры в поселках?

Можно ответить в двух предложениях

•         Преимущество – в том, что она есть

•         Недостаток – в том, что за это надо платить

 

«Элитный сервис за маленькие деньги» - нонсенс

 

 

Весь спектр вопросов при создании инфраструктуры

•         Зачем?

•         Что и сколько?

•         Где?

•         Для кого?

•         За какую цену?

•         Когда строить?

•         Как управлять?

•         Чем рискуем?

 

 

Итак, Зачем?

Цели создания инфраструктуры

 

•         Создание привычно-комфортных условий жизни

•         Увеличение стоимости и скорости реализации домов в поселке

 

Þ     Инфраструктура как осознанная необходимость

Þ     80% коттеджных поселков имеют объекты инфраструктуры

 

 

Что и сколько?

Minimum minimorum

 

•         Ограждение по периметру поселка (забор)

•         Охрана и КПП на въезде

•         Скважина или водопровод

•         Электричество, разведенное по поселку

•         Домик управы

 

В разряд наиболее аскетичных в плане инфраструктуры попадают самые недорогие и доступные, а также самые элитные и закрытые коттеджные поселки

Для крупных поселков минимализм в инфраструктуре смерти подобен

 

Maximum maximorum 

•         Торгово-развлекательный комплекс, супермаркет, бутики, боулинг, фаст-фуд ("7 Миля" - ТРК 36 000 кв.м)

•         Школа с пансионом и детский сад

•         Рестораны, кафе, бильярдные

•         Спорткомплекс, фитнес, СПА

•         Поселки у воды – яхт-клубы, причалы, эллинги

•         Лечебно-профилактические учреждения

•         Гольф, зоопарк, аквапарк, конезавод…

•         Экопарки, скверы, роллердромы

•         Хобби-поселки

Как показывает опыт, жители поселков

нечасто пользуются этой инфраструктурой,

а платить за нее приходится много

 

 

Проблемы

•         Школа с пансионом и детский сад – некоммерческие образовательные учреждения (и на самом деле, очень дорогие)

•         Образовательные объекты наиболее проблематичны с точки зрения профессионального управления, а также заполняемости

•         Заполняемость школы ЗМ планируется в течение двух-трех лет, окупаемость не менее 5-7 лет

•         Школа в лучшем случае неприбыльна (хотя статусна)

•         Детский сад может со временем приносить небольшую прибыль, хотя и затрат на него существенно меньше

•         Ресторан «только для своих» имеет очень невысокую рентабельность

 

 

Школа и детсад

Выход 

•         либо открывать школу для всех желающих из близлежащих населенных пунктов, что подорвет принцип камерности поселка, либо родителям придется нести серьезные финансовые расходы на содержание учреждения

•         беби-ситтинг (на детский сад нужны лицензии со строгим регламентом согласований, поэтому это заведение может называться беби-ситтингом, детским клубом, детским центром, центром временного пребывания детей и т.д.)

Где располагать ?

•         Проект с минимальным набором инфраструктуры - как правило, внутри поселка, максимально доступно всем жителям.

•         Проект со «средним набором» или с «развернутым набором инфраструктуры», или с «полным спектром инфраструктуры» -

 три подхода:

ü      всю инфраструктуру выносят за границу поселка и делают открытой для внешних посетителей («удобство за забором»)

ü      часть инфраструктуры выносят за пределы поселка (открытая доля внешних посетителей), а часть оставляют внутри и только для жителей поселка и их гостей

ü      всю инфраструктуру делают только для жителей поселка и их гостей, располагая внутри поселка

 

=> баланс территорий: сегодня под общественные территории застройщики отводят минимум 20% участка, в комфортных поселках - до 40%.

 

 

Для кого?

Пользователи: жители поселка

•         Закрытая инфраструктура кажется более привлекательной для жителей поселка,

    но при этом на них ляжет необходимость платить увеличенные коммунальные платежи, чтобы компенсировать недозагрузку объектов

 

Пользователи:

вся округа (внешние потребители)

 

•         Простой способ окупить инфраструктуру без участия жителей - пустить посторонних => резко снижается уровень безопасности поселка

 

•         Открытая инфраструктура окупается быстрее и потому привлекательнее для профессиональных операторов, но в случае массовости объекта (бассейн или сетевой супермаркет) это вызывает протесты жителей поселка, которых смущают визиты посторонних

 

 

Компромисс

И при закрытой инфраструктуре застройщик может ради прибыли открыть (или «приоткрыть») часть объектов

 

    Создание открытой инфраструктуры внутри поселка со следующими критериями:

•         наличие фейс-контроля

•         высокие цены

•         программа лояльности (ощутимый дисконт) и приоритетность использования для жителей поселка

 

 

За какую цену?

•         В среднем стоимость инфраструктуры на одно домовладение - 10-15% от общей стоимости дома

•         На создание объектов социальной инфраструктуры уходит, как правило, от 3 до 20% от общего объема вложений в проект

•         Стоимость развитой инфраструктуры составляет  20-30% от цены проекта

•         Чем больше благ – тем выше плата: примерно на 30% возрастает стоимость последующей эксплуатации

•         Сумма ежемесячных платежей составляет примерно 0,05% от покупной стоимости

•         При этом не более 10% опрошенных согласны платить за эксплуатацию более 250$ в месяц

 

 

Когда строить?

•         Редко – в первой очереди: строительство объектов инфраструктуры требует дополнительных объемов начальных инвестиций или кредитных денег

 

•         Чаще - застройщики идут на хитрость, оставляя строительство объектов инфраструктуры на самую последнюю очередь, когда большая часть домов уже раскуплена и оценена экономическая эффективность тех или иных объектов

 

•         После оценки рентабельности отсеивается большинство экстравагантных предложений и обещаний 

 

 

Как управлять?

Два пути обслуживания внутренней инфраструктуры:

•         Собственная служба

•         Приглашение профессиональных операторов

  

    Первый путь опасен из-за отсутствия опыта, в результате: слабый ассортимент, плохо обученный персонал, плохая загрузка объектов.

    Второй путь лучше, но профессиональные операторы интересуются объектами с высокой проходимостью, поэтому их выбор чаще падает на мега-поселки или на большие инфраструктурные комплексы

 

 

Чем рискует застройщик?

•         Проект может не окупиться

•         Не только продать объекты инфраструктуры профильным компаниям, но и сдать их в аренду довольно непросто

•         Внутренняя инфраструктура не окупается из-за малой заполняемости, фактора сезонности

•         Образовательная и медицинская инфраструктура требует дополнительных дотаций при эксплуатации

  

Но «игра стоит свеч»: при грамотной раскрутке проекта с "интересной начинкой" продажи могут повыситься на 25-30%

 

 

Разумное решение

Создание больших комплексов, вынесенных за пределы того или иного поселка и рассчитанных на несколько поселений, по сути – развитие инфраструктуры направления.

 

Плюсы:

•         наличие большого выбора магазинов, ресторанов, бутиков, фитнес-центров

•         отсутствуют довольно солидные ежемесячные платежи на обслуживание инфраструктуры поселка

•         Профессиональное управление

 

 

Вывод:
Метод разумной достаточности

Цитата: «каждый застройщик, чтобы привлечь  своего покупателя, вынужден придумывать все новые и новые "фишки", позволяющие будущему владельцу загородного дома чувствовать себя на природе, так же комфортно, как в городском жилье»

Однако, главным объектом инфраструктуры поселка является природа.

 Перегруженность объектами инфраструктуры опасна - чересчур развитая инфраструктура может ассоциироваться с жизнью в мегаполисе.

 Возможно, отсутствие дополнительной инфраструктуры будет скоро такой «фишкой»